Рефинансирование позволяет заемщикам, ранее оформившим ипотечный кредит под высокие проценты, существенно улучшить ставку по нему. А также перекредитование ипотеки может стать одним из вариантов решения проблемы при возникновении финансовых трудностей и невозможности вносить в прошлом объеме платежи по ссуде. Но нужно очень ответственно подходить к выбору банка для оформления рефинансирования.
Преимущества и недостатки рефинансирования ипотеки
Рефинансирование ипотеки заключается в оформлении нового кредита для целей погашения ранее взятого. При этом клиент может получить ряд существенных преимуществ:
- Снижение процентов и переплаты. Ставки по ипотечным кредитам за последние 2-3 года существенно снизились. Если ипотека была оформлена под высокий процент, то перекредитовавшись, заемщик получает существенную экономию.
- Возможность смены валюты. Последнее время курсы доллара и евро к тенге совершенно нестабильны, а часто и вовсе непредсказуемы. При рефинансировании заемщик может перевести валютную ипотеку в тенге.
- Объединение ипотечных кредитов с другими. При этом клиент получает очень выгодную ставку и существенно упрощает обслуживание долга. Ежемесячно нужно вносить только один платеж, и вопросы надо решать только с одним банком кредитором.
- Возможность получить дополнительные денежные средства на различные траты. Ставка на часть ссуды, выданная наличными, при этом будет такая же низкая, как по ипотеке. Доступна данная услуга не во всех банках.
- Возможность изменить срок кредитования в сторону увеличения. Это позволяет клиенту, столкнувшемуся с финансовыми проблемами, снизить сумму ежемесячного взноса по кредиту и проще преодолеть сложный период.
- Уменьшение кредитной нагрузки и возможность легче получить новые кредиты при необходимости. Размер платежа при рефинансировании становится меньше, а значит клиенту могут одобрить дополнительную ссуду, если он обратиться.
Банк при оформлении рефинансирования также оказывается в выгоде, ведь он привлекает клиента, уже доказавшего свою надежность.
Но следует понимать, что перекредитование имеет и некоторые отрицательные стороны:
- Затраты времени. Справки о доходах, копию трудовой книжки и многие другие документы придется собирать по новой, кроме того нужно будет потратить время на несколько визитов в банки.
- Необходимость нового договора страхования. Без страховки недвижимости ипотеку оформить невозможно, при этом ранее оформленный полис страхования новый банк-кредитор обычно не устроит, и придется покупать новый. Вернуть деньги за ранее заключенный договор страхования удается далеко не всем. Аналогично обстоит ситуация со страховкой жизни, без которой ставки по ипотеке обычно выше.
- Новая оценка недвижимости. Ее клиенту также придется оплатить за свой счет. При этом далеко не факт, что подтвердится первоначальная стоимость жилья. Нередко при переоценке квартира оказывается дешевле, что может привести к проблемам с рефинансированием.
- Риск отказа или одобрения рефинансирования на непривлекательных условиях. Некоторые банки лишь в рекламе указывают низкие ставки, чтобы завлечь заемщиков. На деле одобрение происходит под более высокий процент, и выгода клиента существенно уменьшается.
- Необходимость получать согласие созаемщиков и/или поручителей. Впрочем, если значительная часть долга уже была выплачена ранее, то есть вероятность, что ипотеку одобрят на одного клиента.
- Несмотря на наличие определенных недостатков, обычно они все перекрываются за счет снижения ставки, размера платежа и переплаты. А затраты окупаются буквально за несколько месяцев.
Кто может претендовать на рефинансирование ипотеки?
Большинство банков предлагают программы рефинансирования ипотеки только гражданам Казахстана.
Для получения положительного решения по заявке клиент должен также отвечать следующим требованиям:
- Возраст от 20-21 года на дату обращения и не больше 65-75 лет на планируемую дату полного погашения долга.
- Наличие постоянного источника дохода (работа, предпринимательская деятельность).
- Опыт работы на текущем месте минимум 3-6 месяцев или ведение деятельности в качестве ИП не менее 1 года.
По действующей ипотеке должны отсутствовать непогашенные просрочки для оформления ипотеки. Желательно, чтобы клиент вообще имел хорошую кредитную историю.
Кто может претендовать на рефинансирование ипотеки?
Причины отказов в рефинансировании ипотеки
Банк рассматривает каждую заявку на рефинансирование ипотеки индивидуально. При этом досконально изучается вся информация о заемщике и объекте залога. Кредитные организации заинтересованы в привлечении надежных клиентов, но хотят в любом случае перестраховаться на случай неплатежей с помощью ликвидного залога.
Отказы в рефинансировании довольно распространены, при этом клиенту обычно причины принятия отрицательного решения не объясняются. Банки опасаются, что этой информацией могут воспользоваться недобросовестные заемщики или даже мошенники. Но основные причины отказов хорошо известны:
- Отрицательная кредитная история. Особенно банк, куда подана заявка на рефинансирование, могут насторожить данные о просрочках по ипотеке, которую планируется перекредитовать. Иногда негативные данные в кредитной истории оказываются по ошибке, но банк об этом не может знать при рассмотрении заявки и будет вынужден отказать. Лучше самостоятельно проверять отчеты основных БКИ до подачи заявки и при необходимости добиваться изменений в кредитной истории.
- Низкий уровень дохода. Одной из причин для рефинансирования является невозможность заемщика справляться с текущим уровнем платежей. Но если даже после перекредитования выплаты по всем кредитам будут составлять больше 50% от его доходов, то вероятность одобрения заявки крайне мала. Для повышения своих шансов на положительное решение о рефинансировании клиент может привлечь созаемщиков и поручителей, даже если они изначально не участвовали в сделке.
- Низкая ликвидность недвижимости. Жилье может существенно потерять в стоимости уже после оформления первоначальной ипотеки. Например, в небольших городах это часто происходит при проблемах на градообразующих предприятиях. Обычно в этом случае банки не отказывают совсем, а одобряют небольшой лимит для рефинансирования. Для его увеличения потребуется дополнительный залог ликвидного имущества, например, автомобиля или другой недвижимости.
- Неоплаченные штрафы, налоги или наличие неисполненных решений судов. Если по данным судебных приставов у заемщика имеются большие долги по алиментам, штрафам или другим платежам, и он их не оплачивает, то банк будет вынужден отказать в предоставлении кредита на рефинансирование ипотеки. При низкой ставке он не может слишком сильно рисковать.
- Проводится уже второе или последующее рефинансирование одного кредита. Большинство банков готовы предоставить возможность перекредитоваться только по первоначальной ипотеке. Но бывают исключения. Само по себе рефинансирование не является черной меткой, а вполне нормальная процедура и некоторые экономные клиенты проходят через нее 3-4 раза за время выплаты ипотеки.
- Попытка перекредитоваться в том же банке. Обычно программы по рефинансированию банки используют для привлечения клиентов от других кредитных организаций из-за довольно ограниченного рынка ипотечного кредитования. Собственные кредиты они при этом рефинансировать отказываются, предлагая просто писать заявления с просьбой снизить ставку.
- Проблемы с документами на недвижимость. Довольно часто можно получить отказ в рефинансировании, если банку становится известно о проведении незаконной перепланировки. В этом случае обычно причину отказа кредитная организация особо не скрывает и предлагает сначала узаконить внесенные изменения и затем снова обратиться с заявкой.
Но получив отказ в одном банке, не стоит расстраиваться. Нужно учитывать, что кредитная политика в других финансовых организациях может существенно отличаться. Обычно найти вариант, где перекредитоваться по ипотеке, все же реально.
На что обращать внимание при выборе банка для рефинансирования?
Рефинансирование ипотеки, как и ее первичное оформление, — ответственный шаг, и не стоит спешить с ним, поддаваясь рекламе. Нужно внимательно подойти к выбору банка для перекредитования и изучить предложенные условия во всех подробностях.
Рассмотрим, каким моментам надо уделить особое внимание при выборе банка для рефинансирования:
- Ставка. Хорошо, если она указана в фиксированном виде, иначе придется подать предварительную заявку и узнать ее лишь потом.
- Условия по страхованию. Иногда требования нового банка могут оказаться гораздо более жесткими, что может повлечь дополнительные расходы.
- Возможность консолидации кредитов. Если вместе с ипотекой планируется рефинансировать и другие кредиты, то данную возможность надо уточнять заранее. Она есть не во всех банках.
- Право изменить срок ипотеки. Особенно этот параметр важен для тех, кто оформляет рефинансирование из-за сложной финансовой ситуации.
- Возможность получить дополнительные средства на любые цели. Если планируется при рефинансировании увеличить сумму кредита и получить часть денег наличными, то нужно сразу уточнить данную возможность.
- Надбавки к ставке. Некоторые банки скромно молчат об увеличении ставки для клиентов, которые получают зарплату на карты сторонних кредитных организаций или существенно поднимают ставку на период до регистрации обременения в пользу нового кредитора.
- Ограничения и требования согласований по действиям с недвижимостью. В некоторых банках даже довольно небольшие ремонты требуется обязательно согласовывать. Хотя обычно это несложно, но лучше знать о таких нюансах заранее.
Лучше всего заранее разобраться со всеми условиями выбранного банка. Это поможет избежать неприятных ситуаций в будущем, таких как лишние затраты денежных средств или необходимость неожиданно представить дополнительные документы.
По материалам сайта - Foxmoney.kz.
Подписывайтесь на Кафу в Facebook, страницу ВКонтакте, блог в Twitter и группу в Одноклассниках. А также в «Яндекс.Дзене» и на канал Youtube.
